針對(duì)海口、三亞在城市更新試點(diǎn)中反映的規(guī)劃和土地方面政策瓶頸，近日海南省自然資源和規(guī)劃廳出臺(tái)了《關(guān)于支持城市更新規(guī)劃和用地保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），從規(guī)劃和土地等方面提出十三條政策措施，支持海南省城市更新行動(dòng)，提升城市品質(zhì)，改善人居環(huán)境，提高資源利用水平提供政策保障，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，服務(wù)海南自由貿(mào)易港建設(shè)。

《意見(jiàn)》提出，優(yōu)化國(guó)土空間規(guī)劃管控。明確城市更新以市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃為引領(lǐng)，以詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實(shí)施的法定依據(jù)。支持市縣結(jié)合城市更新實(shí)施的特點(diǎn)，探索編制更新單元和更新地塊兩個(gè)層面詳細(xì)規(guī)劃，提高規(guī)劃管控的精準(zhǔn)性和合理性。優(yōu)化城市更新的詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序，城市更新需要調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃但不突破詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管制要求的，或增加公益性設(shè)施、公共綠地的，可通過(guò)局部技術(shù)性修正和優(yōu)化調(diào)整的方式進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)。

《意見(jiàn)》要求，完善土地支持政策。明確城市更新項(xiàng)目可以采用綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓。允許一幅多宗供應(yīng)的土地整體核發(fā)一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。允許零星土地，集體與國(guó)有用地之間通過(guò)土地整合、置換等方式集中連片改造開(kāi)發(fā)。城市更新項(xiàng)目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件。城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及土地供應(yīng)或者拆除重建的，不受市場(chǎng)化商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)和建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)限制，充分賦予市縣自主權(quán)。鼓勵(lì)市縣優(yōu)化完善城市更新的地價(jià)計(jì)收規(guī)則，探索以公示地價(jià)（或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）的一定比例核定地價(jià)，降低城市更新的用地成本。支持市縣妥善處理歷史遺留用地問(wèn)題。

《意見(jiàn)》明確，科學(xué)提升城市品質(zhì)。提出對(duì)完善城市公共功能服務(wù)的新建項(xiàng)目給予建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)面積不計(jì)入容積率。為避免過(guò)度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，以及超出市政基礎(chǔ)設(shè)施保障能力，允許規(guī)劃指標(biāo)、獎(jiǎng)勵(lì)面積在本市縣城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)跨地塊使用，并提出科學(xué)管控新建居住建筑高度等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度政策。依法保障主體權(quán)益。明確城市更新涉及土地征收成片開(kāi)發(fā)的公益性用地比例確實(shí)難以達(dá)到40%的，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和詳細(xì)規(guī)劃確定公益性用地比例。對(duì)已簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議或者房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)占比均不低于90%的，可按照有關(guān)法律法規(guī)對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收，解決個(gè)別業(yè)主征收難的問(wèn)題。（海南省自然資源和規(guī)劃廳 尹建軍）

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